São Paulo - O mercado imobiliário ainda está no início de um novo ciclo de expansão e ainda não há sinais de que uma bolha esteja em formação. A opinião é do consultor Daniel Citron, que já foi diretor financeiro da Cyrela e presidente da Tishman-Speyer no Brasil. Em entrevista à gestora de recursos Rio Bravo (clique aqui e ouça a íntegra), Citron diz que o desequilíbrio de oferta e demanda explica os altos preços dos aluguéis de imóveis comerciais nas principais metrópoles brasileiras e diz que as incorporadoras terão de aprender a lidar com as pressões de custos na construção. Leia abaixo os principais trechos da entrevista:Pergunta - O Brasil está em uma bolha imobiliária? E se não está, como é que a gente vai saber quando chegar lá?
Citron - Eu não acho que é uma bolha. Estamos no início de um longo ciclo de expansão. O jeito de se ver uma bolha normalmente tem muito a ver com alavancagem, coisa que ainda não temos no Brasil. Estamos em uma época em que os negócios imobiliários são feitos com baixo índice de alavancagem. No mercado residencial, a gente já vê um pouquinho de financiamento a longo prazo. É isso que está levando a essa explosão de demanda e, por conseguinte, de preços. Mas não acho que isso seja bolha.
Pergunta - Você foi diretor financeiro da Cyrela nos anos 90 e presidente da Tishman no Brasil até recentemente. Como você vê o progresso do mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos?
Citron - No Brasil, tudo demora a acontecer. Mas quando acontece, é mais rápido que na maioria dos lugares. A capacidade do empresário ou executivo brasileiro de se adaptar a situações novas é surpreendente. Eu acho que no mercado imobiliário, não é diferente. Há 10 ou 12 anos, tínhamos um mercado totalmente feito de empresas familiares, financiadas pelos mecanismos tradicionais e alguns fundos de pensão. Eram empresas pequenas, relativamente amadoras, sem nenhuma governança. De repente, o que a gente viu foi uma mudança brutal de paradigmas. Há vinte empresas de capital aberto, uma porção de fundos investindo aqui, negócios estruturados e fusões. Ainda não há os mecanismos financeiros que são vistos lá fora. Mas o fato é que, levando em consideração a velocidade com que isso aconteceu, até que as empresas se adaptaram bem. Faltam executivos, engenheiros, mestre de obras, equipamentos para obra... Mas é porque a velocidade dessa virada foi muito rápida.
Pergunta - Vamos falar dos dois maiores mercados do Brasil. Você acredita que Rio e São Paulo ainda têm potencial de crescimento no valor dos aluguéis comerciais? E os imóveis comerciais?
Citron - É difícil responder. Já temos áreas de escritórios em São Paulo e no Rio que estão sendo alugados por valores mais altos que na Park Avenue [em Manhattan], o que é uma coisa completamente louca. O preço está alto? Está. É sustentável? Se a gente imaginar que o que sustenta preço é sempre oferta e demanda, sim. Porque não tem oferta. A taxa de vacância em São Paulo e no Rio é a mais baixa da história. Enquanto isso não se resolver, os preços vão continuar altos e, eventualmente, até subindo. Quanto tempo isso vai durar? Se a gente tivesse fábrica de imóvel, que a gente pudesse ligar um botão e fazer jornada dupla fabricando imóvel, duraria pouco tempo. Mas para fabricar imóvel, demora três, quatro ou cinco anos. Então, eu acho que a gente ainda tem um tempinho pela frente de mercado em alta.
Pergunta - Como você compara o desempenho do mercado imobiliário de Rio e São Paulo e com as demais capitais do Brasil?
Citron - Fora desse eixo, está acontecendo muita coisa. Existe uma grande atividade, principalmente nos setores residenciais. Mas obviamente são lugares que estão em outro patamar de desenvolvimento em todos os sentidos. Brasília, por exemplo, é um mercado que está indo muito bem, assim como algumas cidades do Nordeste. No Brasil inteiro temos esse fenômeno da classe média emergente, que é a base de tudo. No setor comercial especificamente, ainda não temos um número suficiente de empresas grandes nesses outros lugares que justifique que aconteça algo parecido com o que se vê em São Paulo.
Fonte: Exame
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